为规范我县房屋征收与补偿安置行为，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《江西省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿和实施办法》（省政府令214号）、《吉安市人民政府关于印发吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法及吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等三个配套文件的通知》（吉府发〔2017〕1号）等法律、行政法规和文件精神，结合我县实际，制定本办法。

  第二条为了公共利益的需要，征收本县行政区域范围内的单位或个人的房屋，对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予补偿安置的，适用本实施办法。

  县住房和城乡建设局为县人民政府确定的房屋征收与补偿安置部门（以下简称县住建局），负责组织实施本县范围内房屋征收与补偿安置工作，并履行以下工作职责：

  第五条县房屋征收与补偿安置办公室受县住建局委托，具体实施房屋征收与补偿安置管理工作。县房屋征收与补偿安置办公室依法履行职能所需的人员及公用经费，纳入财政预算予以保障。

  根据房屋征收工作实际情况，县住建局也能委托相关乡镇人民政府、县人民政府派驻机构及其他相关单位（开发商、拆迁公司或别的企业、建筑设计企业以及与房屋征收有利害关系的其他单位或个人除外）作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿安置的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

  县住建局负责对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿安置行为实施监督，并对其行为后果承担法律责任。

  县住建局应当对从事房子征收工作的人员，进行有关法律、法规和业务知识的培训，做到规范上岗、文明服务。

  第六条县人民政府有关部门应当按照各自职责，负责房屋征收与补偿安置的有关工作：

  （一）县发改委负责对拟建设项目是不是满足全县的国民经济与社会持续健康发展规划进行审核，并出具预审意见。

  （二）县自然资源局符合规划的应出具拟建设项目房屋征收规划红线图，并配合办理安置房的相关用地及规划审批手续，同时配合县城管局对违反规划的建设行为进行处理。

  （三）县纪委监委、县审计局应当加强对参与房屋征收与补偿安置工作的政府、部门单位及其工作人员的监察，并对征收补偿费用的支付、管理和使用情况做审计监督。

  （四）县财政、市监、城管、公安、司法等有关部门互相配合，保障房屋征收与补偿安置工作的顺利进行。

  第七条县人民政府应当将房屋征收与补偿安置工作列入年度考核范畴，对在房屋征收与补偿安置工作中作出突出贡献的相关的单位和个人，参照我县出台的相应政策给予奖励。

  第八条为保障国家安全、促进国民经济与社会持续健康发展等公共利益的需要，有以下情形之一，确需征收房屋的，由县人民政府作出房屋征收决定：

  （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

  （五）由政府依照城乡规划法有关法律法规组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

  （二）县发改委、县自然资源局及其他相关行业主管部门分别就拟建设项目是不是满足国民经济社会持续健康发展规划、土地利用总体设计、城乡规划和专项规划进行预审批。其中，保障性安居工程建设、旧城区改建项目应当纳入国民经济与社会持续健康发展年度计划，并报经县人民代表大会审议通过。

  （三）县住建局对确需征收房屋的建设工程建设项目，应当会同县自然资源局合理拟定房屋征收范围，报经县人民政府批准，并予以公告。

  （四）房屋征收范围公示之日起，任何单位和个人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋或更改房子用途等可能增加补偿费用的不当行为。违反规定实施以下行为的，不予补偿。

  1.新建、扩建、改建建筑物、构筑物及其他附属物，对房屋等不动产进行装饰、装修;

  县住建局应将前款所列事项书面通知自然资源、市监、公安、城管等部门暂停办理相关手续。暂停办理通知应当载明暂停期限。暂停期限自通知之日起最长不允许超出一年。

  （五）县住建局委托实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，房屋所在地的街道办事处或乡（镇）人民政府应当协助开展调查登记工作，被征收人应当予以配合。对房屋征收范围内已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，应当以产权证书（土地证、房产证或不动产权证等）为准。县住建局应依据调查的最终结果统计所需安置地及安置房的数量，并将统计结果呈报县人民政府。

  （七）县人民政府组织发改、自然资源、财政、住建、房管等有关部门对征收补偿安置方案进行论证，并将论证后的补偿安置方案在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。征求意见结束后，县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

  （八）县人民政府在作出征收决定前，对于申请县法院或拆迁户数200户以上的，可按照江西省委维护稳定工作领导小组《关于印发第三方辅助评估主体开展社会稳定风险评估暂行规定的通知》（赣稳发[2015]2号）的规定，在维稳部门的配合下，引进第三方辅助评估主体（与评估主体没有行政隶属关系或经济利益关系，有独立的法人资格，取得相关资质证书，具备社会稳定风险评估能力的机构或者社会中介组织）进行社会稳定风险评估，作出预警评价。

  社会稳定风险评估报告应当提出可实施、暂缓实施或者不可实施的意见。对可实施房屋征收的项目，县人民政府应当制定社会稳定风险的防范、化解和处置预案。

  （九）县人民政府作出征房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

  第十条被征收人对房屋征收决定不服的，60日内可依法向上一级人民政府申请行政复议，也可在六个月内向人民法院提起行政诉讼。

  第十一条房屋征收决定公告后，被征收人应在规定期限内与县住建局订立补偿安置协议。补偿安置协议订立之后，一方当事人不履行补偿安置协议义务的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。对不履行人民法院的判决、裁定、调解的一方当事人，可由另一方当事人申请人民法院依法强制执行。

  第十二条县住建局与被征收人在规定的期限内达不成补偿安置协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由县住建局报请县人民政府作出补偿决定并予以公告，被征收人应在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

  第十三条房屋征收补偿安置以土地使用权证（以下简称土地证）、房屋所有权证（以下简称房产证）或不动产权证书为合法依据。土地证与房产证登记名字不一致的，以房产证为准。

  第十五条政府提供不同面积和户型的成套商品房用于被征收人的房屋产权调换补偿。被征收人按照签订房屋征收补偿安置协议的先后顺序，在可供选择的房源中选择安置房的具体楼层、户型、面积和套数。

  （二）安置房装修程度为：水泥砂浆地面，内墙、顶板水泥砂浆粉刷，水电燃气等按设计接至预留接管位置，排气烟管及排污主管安装到位，每户安装防盗门一扇，外窗安装铝合金窗。

  第十七条被征收人选择的产权调换安置房，按被征收正房的建筑层数、面积和规定比例调换。

  被征收人调换安置房置换标准为：被征收房屋建筑层数为1层的，按被征收正房总建筑面积1︰1.5比例置换;建筑层数为2层的，按被征收正房总建筑面积1︰1.4比例置换;建筑层数为3层的，按被征收正房总建筑面积1︰1.3比例置换;建筑层数为4层的，按被征收正房总建筑面积1︰1.2比例置换;建筑层数为5层及以上的，按被征收正房总建筑面积1︰1.1比例置换。

  第十八条被征收的正房建筑总面积扣除所选安置房总面积，仍有剩余的，该部分建筑面积称为剩余面积，可按1:1换算成安置房面积；被征收人被征收的土地面积扣除正房建筑占地，仍有剩余的，该部分土地称为剩余土地，剩余土地也可按土地市场价计算总价值，以等值购买的原则按照房屋建筑成本折算可购买的安置房面积；涉及以下情况的，由被征收人自主选择一种补偿方式：

  （一）剩余面积按1:1换算成安置房面积，如其面积达到可供选择的房源最小户型面积50%的，被征收人可选择换购安置房，购买方式实行等面积置换。换购安置房不足面积部分由被征收人按市场行情报价向政府购买。

  （二）剩余土地折算安置房面积，如面积达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，或与剩余面积换算的安置房面积之和达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，被征收人可以再一次进行选择换购安置房，购买方式实行等面积置换。换购安置房不足面积部分由被征收人按市场行情报价向政府购买。

  （三）剩余面积按1:1换算成安置房面积，与剩余土地折算的安置房面积之和仍无法达到可供选择的房源最小户型面积50%的，其剩余面积由县住建局按政府安置房成本价的1.5倍作货币补偿，剩余土地由县住建局按土地市场价进行货币补偿。

  第十九条政府安置房成本价由安置房所在区位的住宅用地基准地价、建筑安装成本和配套设施费用三部分所组成。县人民政府建立房屋建筑成本价定期调整机制，由县住建局根据不同的区域、地段和市场行情等综合确定，并报县政府批准，在发布征收决定时一并公告。

  土地市场行情报价包括国有土地市场行情报价和集体土地市场行情报价，由县自然资源局按照不同地类和地段等因素综合确定，并报县政府批准，在发布征收决定时一并公告。

  第二十条同一征收项目中被征收的房屋建筑新旧程度不同的，采用年限法确定成新率，由被征收人按规定价格补差。

  （一）计算方式：成新率=（耐用年限-实际使用年数的限制）/耐用年限×100%。

  （二）补差标准：成新率在80%以上的不补差;成新率在70-79.99%间的，由被征收人按30元/平方米的价格补差;成新率在60-69.99%间的，由被征收人按50元/平方米的价格补差;成新率在50-59.99%间的，由被征收人按100元/平方米的价格补差;成新率在40-49.99%间的，由被征收人按150元/平方米的价格补差;成新率在30-39.99%间的，由被征收人按200元/平方米的价格补差;成新率在20-29.99%间的，由被征收人按250元/平方米的价格补差;成新率在20%以下的，由被征收人按300元/平方米的价格补差。

  第二十一条征收成栋（套）房屋中含有经营性商铺，被征收人选择实物补偿（产权调换）时，应当剔除该经营性商铺的占地面积和建筑面积后，再按规定的方案进行实物补偿（产权调换）。

  第二十二条征收部分产权且不符合房改政策转换为全部产权的房改房，原则上实行货币补偿，依据评估机构对被征收房屋的评估金额按各自的产权比例补偿。但被征收人选择房屋产权调换补偿时，也可根据个人拥有的产权比例和相关规定进行房屋产权调换。单位拥有的产权份额，只作货币补偿。

  第二十三条被征收人办理安置房产权证时，只能办理被征收人本人姓名。如属特殊情况确需办理给直系亲属的，经所在地乡镇人民政府和县住建局审核同意，由县自然资源局负责办理。安置房费用只缴纳工本费。

  第二十四条集体产权补偿的安置房三年内不得入市交易。三年后如入市交易，应当按照相关规定缴交税费。

  第二十五条对被征收房屋价值的补偿，不能低于房屋征收决定公告当日被征收房屋类似房地产（含房屋装修装饰）的市场行情报价。被征收房屋的价值，由拥有相对应资质的房地产价格评估机构按照县人民政府批准的房屋征收评估办法评估确定。

  第二十六条房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的，通过投票多数（50%以上）决定或通过摇号方式确定。

  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

  第二十七条房地产价格评估机构对被征收房屋价值的评估结果应当进行公示。被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  房地产价格评估机构对被征收房屋进行评估发生的费用，由县住建局在征收补偿费用中支付。

  第二十八条经营性商铺用房原则上采用货币补偿方式，根据被征收商铺所处区域、地段和房产证载明的面积，按照市场价格予以补偿。

  经营性商铺用房，必须符合以下条件：在规划建设报批时明确为商业用途;办理了相应的用地手续;房产证载明为商业用房。

  对被征收房产证载明为住宅，但依法办理了营业执照、税务登记证，并持续经营至县人民政府作出房屋征收决定之日且超过一年以上的，征收时只对30平方米以内（含30平方米，超出的计入住宅面积，不足的据实计算）部分按经营性商铺用房予以货币补偿。

  不同区域和地段的经营性商铺用房的市场价格，根据市场行情，由县人民政府确定，与征收决定一并公告。

  第三十条土地置换补偿的安置用地由县自然资源局根据规划提出具体选址意见，报县人民政府批准。

  第三十一条被征收的房屋为集体产权，且土地证载明的面积必须在60㎡以上（含）方可选择土地置换补偿方式。被征收的房屋土地证载明的面积不足60㎡的，不予土地置换，被征收人可按照本办法规定自主选择货币补偿或房屋产权调换补偿方式。

  第三十二条土地置换补偿实行“一户一宅”，被征收人在征收范围内有下列情形之一的，均只能合并计算为一户置换一宗安置地：

  （一）同一栋房屋（包括院落、附属建筑物和构筑物等，下同）有多本房产证或土地证的;

  第三十三条土地置换实行等面积置换，被征收人土地置换后多出的土地，可以按土地市场价格计算总价值，按照房屋建筑成本折算可购买的安置房面积，购买方式实行等值购买。涉及下列情况，由被征收人自主选择一种补偿方式：

  （一）被征收人土地置换后，多出的土地折算安置房面积达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，可以选择换购安置房。换购安置房不足面积部分由被征收人按市场价格向政府购买。

  （二）被征收人土地置换后，被征收正房总建筑面积超过安置地建房规划总建筑面积，其正房建筑面积超出部分可按1:1换算成安置房的面积，如面积达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，或与土地超出部分折算安置房面积之和达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，可以选择换购安置房。换购安置房不足面积部分由被征收人按市场价格向政府购买。

  （三）被征收人土地置换后，多出的土地折算的安置房面积与拟征收正房总建筑面积超出安置地建房规划总建筑面积按1:1换算成安置房面积之和仍不足可供选择的安置房房源最小户型面积50%的，则其多出的土地由县住建局按土地市场价作货币补偿，超出的正房建筑面积县住建局按政府安置房成本价的1.5倍作货币补偿。

  （四）被征收人土地置换后不足安置地面积的部分，由被征收人按市场价格向政府购买。

  第三十四条安置用地按100—140平方米的用地标准进行规划布局，由被征收人按照房屋征收补偿协议签订的先后顺序选择安置地。被征收人选定安置地后原则上不得调换，其土地（含购买土地）使用权性质与被征收房屋的土地使用权性质一致。

  第三十五条被征收人土地置换后，其被征收正房面积不超出安置地建房规划总建筑面积部分及附属建筑，由县住建局按以下房屋重置建造成新折算价格进行货币补偿。

  （一）计算方式：现时补偿价格=重置建造成本价格×（耐用年限-实际使用年限）/耐用年限×100%。

  八层及八层以上的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，有电梯，室内一般粉刷

  七层及七层以下的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，无电梯，室内一般粉刷

  钢混基础，部分钢筋混凝土梁、柱承重，钢筋混凝土圈梁、构造柱，上部眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面

  钢混基础或砖基础，钢筋混凝土圈梁，内外墙均为眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面

  砖石基础，内外墙均为二眠一斗承重墙或外墙眠砖，大部分二眠一斗墙，钢混楼面及屋面或钢混楼面瓦屋面，一般内粉刷，水泥地面

  外墙为眠砖的房屋，木柱排山屋架，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷

  外墙厚度在二砖以下或二眠一斗砖墙到顶，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷

  砖勒脚，木板墙，土坯墙，乱砖墙，简易屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷

  （三）假楼的补偿以重置价乘以假楼的面积为基数，层高0.8～1.5m（含1.5m）补偿不超过50%;层高1.5～2.2m（不含2.2m）补偿不超过80%。

  第三十六条被征收房屋为基脚的，其土地置换后，基脚按500元/平方米的价格给予补偿。

  第三十七条被征收人土地置换后，安置地仅限于本人建房，其房屋和土地只能办理本人姓名。如属特殊情况确需办理给直系亲属的，经所在地乡镇人民政府和县住建局审核同意，由县自然资源局负责办理。安置地费用只缴纳工本费。

  被征收房屋的装饰装修由房地产估价人员根据装修材料的市场行情以及结合相关装饰装修定额标准评估确定。

  （一）住宅房屋装饰装修2年内（不含2年）按装饰装修费的100%给予补偿。

  （二）住宅房屋装饰装修2-4年内（不含4年）按装饰装修费的90%给予补偿。

  （三）住宅房屋装饰装修4-6年内（不含6年）按装饰装修费的80%给予补偿。

  （四）住宅房屋装饰装修6-8年内（不含8年）按装饰装修费的70%给予补偿。

  （五）住宅房屋装饰装修8-10年按装饰装修费的50%给予补偿，10年以上给予40%补偿。

  装饰装修材料价格表中不明确的装饰装修材料由县住建局估价人员结合市场行情确定其补偿价格。

  50元/株，挂果树1.5米高以上的200元/株，1.5米高以下的120元/株。

  1.5米高以上250元/米，1.5米高以下、1米高以上180元/米,1米以下100元/米。

  （一）被征收人实行自行搬迁和自找过渡房，给予被征收人一次性搬迁和临时过渡补偿10000元/户。

  因房屋征收造成停产、停业造成损失的，以营业执照和税务登记证为准，按同类地段市场租金标准给予被征收人（房屋所有权人）一年的停产、停业损失补偿。

  被征收房屋是在建工程的，选用假设开发法评估进行货币补偿。征收生产、经营性用房的可移动设备、设施，按评估价的20%予以补偿，无法恢复使用的设备、设施、构筑物按重置价结合成新予以货币补偿。

  为鼓励被征收人尽早签订补偿协议，及推动我县无土安置政策的实施，对被征收人在规定期限内签订补偿协议的，实行分段、分片、产权调换补偿及货币补偿奖励。

  被征收人（不含公产房）在房屋征收决定公告发布之日起60日内签订补偿协议的，县住建局将按时间段及标准对被征收人给予奖励。1.房屋征收决定公告起10日内签订补偿协议的，给予30000元奖励;

  征收单位公房，属党政群机关和县财政全额拨款事业单位的，其土地和房屋均不予补偿安置;属财政差额拨款的事业单位，按拨款比例给予补偿安置；属自收自支事业单位和企业等非县财政拨款或补助单位的，给予全额补偿安置。

  （一）建设单位根据县自然资源局批准的用地红线，商有关乡镇人民政府和县自然资源局进行征地。

  （三）安置地的土方平整，按照属地管理原则，由相关乡镇人民政府负责，在房屋征收公告发布之日起180日内完成。

  （一）产权不明或无主建筑物在进行证据保全并按程序评估后，补偿资金留存在县住建局账户上，被征收建筑物由县住建局负责拆除。

  （二）对被征收房屋无任何有关权证或仅有部分权证，则应由相关行政主管部门予以认定，视不同情况分别处理。

  1.在1998年12月31日《土地管理法》修订施行前由世居户村民建成的正房，且被征收房屋是被征收人唯一的一处住房的，经镇、村（社区）证明并报经县人民政府批准，可按征收公告发布当年的规定价格购买1宗安置地，或按实测正房面积进行房屋产权调换。2.对认定为违法违规建筑且未经相关行政主管部门依法处理的，不予补偿安置。

  3.对征收决定公告发布前已经相关行政主管部门依法处理的土地和建筑，可按规定方案进行补偿安置。

  2012〕12号）的规定，对2011年6月24日县人民政府发布通告以后在县城规划区内动工建设的违法违规建筑，其房屋建筑和土地政府不予补偿或置换，由房主在限期内自行拆除，否则依法予以。

  （四）房屋征收决定公告之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人自行解决（在规定的征收期限内无法解决产权纠纷的，由当事人先行协商确定补偿安置方式，县住建局予以留存保全）。县住建局不承担因房屋租赁、抵押以及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

  （二）原以住人为主的房屋，由于各种原因，人已搬出，仍为正房，但现已烧毁、倒塌、不完整的房屋或危房不能视为正房。

  （三）凡购买村级等集体房产的，如木器社、篾器社等，均为附属建筑。（四）凡设在正房内的、且结构一致的厨房、卫生间、杂物间等仍为正房。

  被征收人子女上学依据就近入学原则，尊重被征收人的意愿，既可按照被征收人的安置房或新居住地所在学区安排，也可以按照被征收房屋所在学区安排。

  被征收人及单位自管公房承租人，符合保障性住房条件的，经个人申请，并通过“三审三公示”后，可不参加轮候（摇号），按房屋搬迁的先后顺序分房。

  第五十条被征收房屋应由具有相关资质的建筑施工企业统一实施拆除，县住建局应当根据拆除工程规模大小，依法按照相关规定和程序确定施工企业，并与其签订施工合同，明确双方的权利和义务。

  房屋拆除工程严格执行国家《建筑拆除工程安全技术规范》（JGJ147-2004）等有关安全技术规范和标准，拆除工程费计入征收补偿费用。

  从事房屋征收与补偿安置工作的部门和单位及其工作人员应当依法履行工作职责。对违反工作纪律、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等侵害公民、法人或者其他组织合法权益的，按有关法律法规追究责任。

  第五十三条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向有关乡镇人民政府、县住建局和其他有关部门举报。接到举报的乡镇人民政府、县住建局和其他有关部门应对举报事项做核实、调查并及时处理。

  第五十四条在房屋征收与补偿工作过程中，对违法抢建房屋行为管控失职的工作人员，由组织、人社和监察部门依照有关法律法规问责、追责。

  县住建局可以依据本实施办法的规定，制定具体建设项目的房屋征收补偿安置实施细则，报县人民政府批准后实施。

  本实施办法自2020年1月1日起施行，2017年3月21日县人民政府公布的《安福县房屋征收与补偿安置实施办法（试行）》同时废止。本实施办法实施前已经作出征收决定的项目，适用原有的补偿安置规定。本实施办法实施后与国家、省、市新出台的法律、法规及政策不一致时，按国家、省、市有关法律、法规及政策执行。